¿ Qué duración debe tener un contrato de arrendamiento ?

En principio, las partes pueden establecer libremente la duración del contrato de alquiler. Si este plazo de duración fuese inferior a tres años, llegada la fecha del vencimiento del contrato, este se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar esta duración, salvo que sea el inquilino el que manifieste al propietario (con al menos 30 días de antelación a la fecha de extinción), que no tiene la intención de continuar en la vivienda alquilada.

Así, el arrendador estará legalmente obligado a prorrogar el contrato de arrendamiento hasta que la duración del mismo alcance los tres años, con la única excepción de que el propietario-arrendador haya manifestado expresamente en el contrato que necesitará ocupar personalmente la vivienda antes del transcurso de este tiempo.

Transcurrido el plazo de los tres años, el propietario podrá negarse a renovar el contrato siempre lo preavise al inquilino con un mes de antelación.

Si no se produce este aviso previo de extinción, el contrato de arrendamiento se prorroga por otro año más, salvo que sea el inquilino el que comunique al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato. Como en el caso anterior, el propietario no podrá rechazar la prórroga del contrato.

Si en el contrato no se señala su plazo de duración, se entenderá que ésta es de 1 año.

Propietarios de pisos vacíos y de alquiler alertan de la inseguridad que les plantea la nueva Ley vasca de Vivienda
  • Agencias inmobiliarias reciben decenas de quejas y dudas de particulares en torno al texto aprobado por el Gobierno vasco y que entró en vigor hace un mes.
  • El canon a la vivienda vacía y las situaciones en las que deberán pagarlo, las principales incertidumbres.
  • Los inquilinos, por su parte, ponen en tela de juicio el derecho subjetivo a la vivienda.
  • “La ley puede provocar impagos y perjudicar al mercado libre de alquiler”, advierte Igor Godoy, experto inmobiliario de Arrendamiento 10, un servicio especializado en alquiler.

BILBAO, 25 de octubre de 2015. Los propietarios de segundas viviendas, en alquiler o vacías, empiezan a mostrar sus dudas ante la nueva ley aprobada por el Gobierno vasco, sobre todo en lo referente al gravamen de los pisos vacíos, aunque también en torno a la obligación de ponerlas en alquiler o al derecho subjetivo a la vivienda.

Apenas un mes después de la entrada en vigor de la Ley vasca de Vivienda, agencias inmobiliarias especializadas en el alquiler han percibido una incertidumbre generalizada que ha provocado la nueva ley en los propietarios. Las dudas y quejas más frecuentes cuestionan en qué situaciones deberán pagar los propietarios el canon por vivienda vacía o deberán poner sus pisos en alquiler, dos de los asuntos más novedosos y controvertidos de la nueva legislación aprobada,

En el servicio inmobiliario Arrendamiento 10, dedicado a la gestión del alquiler, han recibido decenas de llamadas  en las últimas semanas, la mayoría relacionadas con estas cuestiones y que advierten de la inseguridad que les plantea el nuevo texto legal. Según relata el experto inmobiliario, Igor Godoy, que gestiona más de 600 alquileres, las dudas provienen desde los propietarios que viven seis meses en el pueblo a los que han recibido pisos en herencia, o, simplemente, familias -“muchas personas mayores”- que no quieren o no se atreven a poner sus viviendas en alquiler.

En Euskadi, según los últimos datos, hay alrededor de 91.000 viviendas vacías, de las que apenas el 20% (unas 18.200) está a la venta o en alquiler. La movilización de la vivienda vacía hacia el alquiler es, precisamente, uno de los objetivos de la nueva ley.

Alquiler forzoso

Sin embargo, según los expertos, muchas de de estas viviendas vacías lo son de manera temporal y, otras muchas, no están en condiciones de poderse alquilar. “Mucha gente pregunta si tendrán que alquilar su vivienda de manera forzosa y si para ello tendrán que rehabilitarla, aunque no tengan dinero para hacerlo”, cita, como ejemplo, Godoy.

La ley, mientras tanto, fija un gravamen para las viviendas vacías de 10 euros por cada metro cuadrado útil y año, un aspecto que, según los expertos, no es el idóneo para movilizar las viviendas vacías. Los especialistas abogan, por el contrario, por implantar medidas “mediante la incentivación, nunca por medio del castigo o de los gravámenes”. Así, por ejemplo, plantean ayudas a la rehabilitación de las viviendas vacías, porque “la inmensa mayoría de los propietarios necesitan poner sus pisos vacíos en alquiler, porque necesitan ese dinero”.

De hecho, el 98% de los arrendatarios consultados por Arrendamiento 10 son propietarios individuales y no inversionistas que necesitan poner sus viviendas en alquiler, entre otras cosas, “para pagar una residencia, por no tener ascensor, porque necesitan el dinero”. “A estos propietarios no se les pueden gravar los mismo que a los que buscan el rendimiento exclusivamente; por ello necesitamos políticas fiscales incentivadoras”, añade Godoy.

Perjudicar al mercado libre

Las dudas no quedan ahí. El derecho subjetivo a la vivienda que establece la nueva legislación y cómo ejercerlo es otro de los asuntos controvertidos. “¿Dónde, a qué zona o municipio tengo derecho, de qué características, de qué medidas”, se pregunta Godoy respecto a los derechos que tendrán los inquilinos que hagan uso de esa norma. Incluso, la nueva ley puede perjudicar al mercado libre de vivienda, ya que habría inquilinos que “podrían dejar de pagar el alquiler para acogerse al derecho subjetivo a la vivienda”.

Todo ello, y ante las dudas generadas, lleva al sector a exigir al Gobierno vasco más información sobre la nueva ley, sobre todo en torno al desarrollo del reglamento, aún vacío de contenido. De hecho, el sector cuestiona cómo podrá gestionar el Ejecutivo vasco la nueva legislación y piden, por ello, que cuente con los operadores privados. La ley, de hecho, exige a las agencias inmobiliarias una serie de requisitos a partir de ahora, como el de figurar en un registro público o un seguro de responsabilidad civil, lo que las convierte en “más fuertes y fiables para gestionar el mercado del alquiler”.

“A partir de ahí, y como si fuéramos un colegio concertado, podríamos dar salida a los requerimientos y características de la nueva ley, para ayudar al Gobierno vasco y colaborar con el derecho de acceso a la vivienda”, expresa Godoy.

Fianza

En el momento de firma del contrato y por imperativo legal, el inquilino está obligado a entregar al propietario una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta. Art – 36 LAU.

La fianza es una garantía por los posibles daños ,  desperfectos  y demás obligaciones contractuales ,que el inquilino cause en la vivienda (y que no deriven de un uso habitual o corriente).

El importe de la fianza se le devuelve íntegramente al inquilino cuando finaliza el contrato siempre y cuando entregue la vivienda al propietario en perfecto estado. Si se hubiesen producido desperfectos, se descontarán los gastos de su reparación del importe de la fianza.

La fianza no puede destinarse al pago de mensualidades de renta.

Si la fianza no se devuelve cuando finalice el contrato, el inquilino podrá reclamar no sólo la devolución de su importe sino también la de los intereses que haya generado.

Por último, la fianza podrá ser actualizada – como en el caso de la renta – una vez transcurridos los 5 primeros años de duración del contrato.

Arrendador

En el contrato de arrendamiento, el que se compromete a hacer gozar a la otra parte de algo mediante una remuneración.

Es la persona titular dominical de la cosa que, en el contrato de arrendamiento, cede el uso y goce de la misma a cambio de un precio cierto. Las principales obligaciones que asume son: poner la cosa a disposición del arrendatario; hacer en la cosa las reparaciones necesarias con el fin de que sirva para el uso a que se la destina; mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa durante el arriendo; reembolsar al arrendatario de los gastos necesarios que éste haya hecho en la cosa, siempre que hubiese avisado con urgencia al arrendador de dicha necesidad y éste no hubiese atendido la petición.

La acción serviana corresponde al dueño de un inmueble alquilado para repetir contra los bienes muebles introducidos en el mismo por el arrendatario en caso de incumplimiento por éste de sus obligaciones como tal.

Código civilartículos 1.546 a 1.554, y 1.560.

Arrendatario

Es la persona que, en un contrato de arrendamiento de cosa, adquiere el derecho de uso de la misma a cambio de pagar un precio. El arrendatario asume, entre otras, las siguientes obligaciones: pagar el precio del arriendo en los plazos pactados; usar razonablemente de la cosa arrendada, destinándola al uso convenido; pagar los gastos del contrato cuando se formalice por escrito; tolerar las obras de reparación urgente, aunque le priven de parte del inmueble arrendado o le ocasionen molestias graves las obras; avisar urgentemente al dueño la usurpación dañosa o la necesidad de reparaciones graves; devolver la cosa al terminar el arriendo; responder del daño o pérdida que hubiese sufrido la cosa durante el arriendo.

Código civilartículos 1.555, 1.559, 1.561, 1.563 y 1.564.

¿ Cual es el plazo de devolución de la fianza ?

El plazo de devolución de la fianza en el alquiler es de un mes desde que se devuelve el inmueble a su dueño y se entregan las llaves.

El art. 36. 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU 29/1994) , dispone que el importe de la FIANZA que se entregó al dueño de la vivienda o local  cuando se firmó el contrato de arrendamiento, deberá ser devuelta al inquilino al finalizar el alquiler. Si transcurrido UN MES  desde la ENTREGA DE LAS LLAVES del inmueble no se hubiese devuelto la fianza, devengará el interés legal.
El citado artículo 36.4 (LAU) obliga a devolver la fianza, siempre que no aparezcan desperfectos en la vivienda imputables al inquilino, ya que la finalidad que tiene el pago de la fianza es responder de los daños que aparezcan en el inmueble cuando termina el arrendamiento. El inquilino no responderá de los deterioros cuando se deban a un USO NORMAL  de la vivienda o local de negocio.
El plazo de devolución de la fianza en el alquiler, UN MES,  está establecido a efectos del inicio de la obligación de abonar intereses, siempre que el arrendador no venga autorizado a retener la suma constituida como fianza por la existencia de desperfectos en la vivienda o mobiliario. En ese plazo del mes, el dueño de la vivienda o local de negocio debe hacer las comprobaciones necesarias  para asegurarse de que  la finca no tiene daño y proceder en su caso a la liquidación si se adeudan rentas o cantidades asimiladas como recibos de luz, agua, etc.
¿ Es legal o conveniente para el inquilino dejar de pagar el último mes de alquiler y compensarlo con la fianza ?

La respuesta ha de ser rotundamente negativa.

El inquilino no está facultado para decidir unilateralmente que el alquiler sea compensado con el importe de la fianza, ni siquiera aunque se trate del último mes de arrendamiento.

Ante una situación en que el inquilino acude a la vía de hecho y deja de pagar ese último mes, se marcha sin rescindir el contrato de una forma fehaciente  y le comunica a su casero  que lo cobre de la fianza, puede tener una respuesta inesperada.

La Jurisprudencia del Tribunal Supremo reiteradamente ha declarado que el retraso en el pago de la renta, aunque se trate de una sola mensualidad de la misma, puede dar lugar a la resolución del contrato por falta de pago. Esta doctrina se funda entre muchas otras, en la sentencia de 10 de noviembre de 2010.

En tal sentido se pronuncia la sentencia de la Audiencia Provincial de Badajoz de 5/11/2004 cuando señala que la fianza es útil para garantizar cualesquiera obligaciones que sean de cargo del arrendatario (art. 1555 Código Civil) y entre las que se encuentra, sin duda, el pago de las rentas.

¿ Qué importe exige la ley que se entregue de fianza ?

El artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/94  dispone que a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a:

–  UNA MENSUALIDAD de renta en el arrendamiento de VIVIENDAS.

–  DOS MENSUALIDADES de renta en el arrendamiento para USO DISTINTO del de vivienda (ejemplo: los locales de negocio).

Esta cantidad ha de ser depositada por el arrendador en la Comunidad Autónoma correspondiente, en nuestro caso  en la Delegación Territorial de Vivienda en aplicación de la Ley Vasca de Vivienda 03/2015 de 18 de Junio  .  Si no lo hace, estará sujeto a una serie de sanciones reguladas por cada Comunidad Autónoma.

Adjunto el enlace de la ley completa :  http://goo.gl/YAgW41

¿ A quien le corresponde la reparación de la caldera en un arrendamiento ?

A quién le corresponde el pago de la reparación de la caldera en un arrendamiento de vivienda es una cuestión discutida por los Tribunales.

En este artículo nos vamos a ocupar de una de las cuestiones que más problemas y dudas acarrean en materia de arrendamientos urbanos, me refiero a quién le corresponde la reparación de la caldera de un arrendamiento de vivienda, ¿al arrendador porque ha de mantener la finca en condiciones de habitabilidad?, o ¿al inquilino al tratarse pequeñas reparaciones por el uso de este elemento?

Los Juzgados y Tribunales no dan respuesta unánime a esta cuestión, por lo que habrá que estar al caso concreto planteado. A continuación veremos una serie de sentencias a fin de que conozcáis los argumentos que en un sentido y otro dan los Tribunales para alcanzar la solución al problema.

Antes de nada, decir que, todas estas sentencias están referidas a contratos de arrendamiento sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/94 (en vigor a partir del 1-01-1995 en adelante), y en concreto lo que vienen a interpretar es el artículo 21 en su apartado 1º y 4º de la LAU, que dispone:

” 1.-  El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

4.- Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

Los gastos de la reparación de la caldera en un arrendamiento serán a cargo del arrendador. SENTENCIAS:

–  Por la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 14ª), sentencia de 26-12-2008, aunque referido a un “termo eléctrico“, se dice: “… debe aplicarse el artículo 21 de la LAU , que dispone que el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 CC . Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario, sin que podamos admitir que la avería del termo eléctrico, de cuya lamentable situación queda constancia en las fotografías acompañadas a la demanda, sea imputable a una actuación negligente del inquilino, pues no existe la mínima prueba sobre este hecho, ya que la arrendadora, tras ser requerida por el inquilino en sucesivas ocasiones para que reparase la avería, se desentendió de sus obligaciones y ni siquiera se preocupó, mandando a un técnico, de comprobar el origen y alcance de la avería.”

–  Audiencia Provincial de Madrid (Sección 14ª), sentencia de 14-10-2004”  No creemos que la reparación de la bomba de la caldera, que ascendió a un precio equivalente al importe del 60 por ciento del importe de una mensualidad de renta, pueda calificarse como una de las pequeñas reparaciones a las que alude el artículo 21.4 de la LAU. Ni por el precio ni por el elemento que se encontraba deteriorado dentro del sistema de calefacción creemos que podamos invocar el citado precepto, sino más bien, como hizo la sentencia apelada, afirmar que se corresponde con una de las reparaciones que debe afrontar el arrendador para mantener la finca arrendada en adecuadas condiciones de habitabilidad, pues la caldera del agua caliente y de la calefacción es un servicio imprescindible para una vivienda en Madrid durante los meses más fríos del año.”

–  Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 4ª), sentencia de 19-07-2012” El juez, con buen criterio, distingue entre las reparaciones que contractualmente asume el arrendatario y la sustitución de un elemento esencial para la habitabilidad de la vivienda, como lo es la existencia de la caldera. Y concluye que no ofrece duda que tal sustitución corresponde al arrendador, calificando de absurda su pretensión de que una arrendataria que está ocho meses en la vivienda deba pagar una caldera nueva, cuando la existente ha sido objeto de numerosas reparaciones por su mal estado. El recurrente se ampara en el apartado 5º del contrato en el que se establece que ‘Son de cuenta y cargo del arrendatario los gastos ocasionados por los desperfectos que se produzcan, … los gastos de conservación y reparación de las instalaciones de agua, gas, electricidad, calefacción… calentador…’. Lo cierto es que del tenor literal del contrato que acabamos de referir no se desprende de ninguna manera que corresponda a la inquilina la sustitución de la caldera. Lo único a que se obliga es a la reparación y conservación de las instalaciones de agua, calefacción, calentador, etc., pero no a la sustitución de los elementos esenciales de esas instalaciones. Lo cual, por otra parte, es congruente con lo que establece el artículo 21 LAU , de imperativa observancia según el artículo 4 de la misma ley. “

Los gastos de reparación de la caldera en un arrendamiento serán a cargo del inquilino.SENTENCIAS:

–  Audiencia Provincial de Madrid (Sección 8ª), sentencia de 25-10-2010” No cabe duda de que, por ley, el arrendador está obligado a mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada. Pero para evitar subjetividades y conflictos, también establece la ley, como hemos visto en el párrafo 4 del artículo 21 LAU, que “las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”. Si tenemos en cuenta que lo que la demandante denuncia son averías en la caldera y en la lavadora, hay que admitir que se trata de elementos de uso muy frecuente en la casas sea para la higiene de sus habitantes sea para el lavado de la ropa y que, en consecuencia, sufren un desgaste especial que, de vez en cuando, se traduce en pequeñas reparaciones o tareas de mantenimiento(limpieza de filtros, sustituciones piezas u otros elementos…). Averías, a veces tan normales, que es preciso reparar de modo inmediato y que, por lo general (excepción hecha de algunos fontaneros o servicios técnicos), comportan un gasto normal en una vivienda. Cosa distinta sería la “sustitución” de un elemento incorporado a la vivienda (calentador, frigorífico, cocina, lavadora, etc).”

–  Audiencia Provincial de Madrid (Sección 12ª), sentencia de 18-05-2010” Pues bien, en el caso tratado el contrato de arrendamiento suscrito por las partes se especificaba que la arrendadora no respondía de los daños que se produjeran dentro del inmueble por lo que ya se recomendaba a la arrendataria que suscribiera el correspondiente seguro. Además se establecía que recibía el piso con sus instalaciones en buen estado, incluido el termo que según las pruebas practicadas se había sustituido recientemente por lo tanto tenía muy pocos años y no cabe duda que de acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos le corresponde al arrendatario el mantenimiento de los bienes en buen estado y las reparaciones de puro mantenimiento. También debemos mostrar nuestro acuerdo con el Juez de Instancia respecto a que si se colocan objetos que pueden resultar dañados por el agua debajo de un termo de agua caliente y además no se ha revisado frecuentemente dicho termo para que esté siempre en perfecto estado no parece razonable que se responsabilice a la arrendadora de los daños que finalmente se producen por el agua.”

–  Audiencia Provincial de Madrid (Sección 9ª), sentencia de 21-06-2013” En el caso de autos, la rotura del latiguillo se produjo de forma repentina, cuando la arrendataria se hallaba fuera de la vivienda (en su trabajo, según manifestó al perito de la aseguradora), lo que impidió que se pudiera dar aviso previo a la propiedad para hacer la reparación o hacer la reparación la propia arrendataria, a su cargo, de modo que los daños ya se habían causado sin que se tuviera antes la posibilidad de evitarlos. Los preceptos antes citados de la Ley de Arrendamientos Urbanos indican que la obligación del arrendador de hacer las reparaciones depende de un previo aviso del arrendatario, lo que en el caso de autos no ha tenido lugar, y en este sentido es claro que no puede imputarse incumplimiento de sus obligaciones contractuales a la propietaria arrendadora RM de Alquileres, SL. Es más, cabe sostener que la mera sustitución del latiguillo es una de las reparaciones menores debidas al uso ordinario de la vivienda que han de ser abonadas por la arrendataria.”

 

Fuente : www.mundojuridico.info  –

Desperfectos en la vivienda o mobiliario al finalizar el alquiler

Los desperfectos en la vivienda o mobiliario al finalizar el alquiler deberán ser probados por el arrendador para su reclamación judicial.

Cuando finaliza el contrato de arrendamiento, el arrendador o propietario de la vivienda tiene que comprobar que la misma se entrega por parte del inquilino en idénticas circunstancias a como se entregó cuando se formalizó el contrato. Si por el contrario, se detectan daños en la vivienda (paredes, suelos, baños, etc.) o en los muebles para el supuesto de que aquella se hubiera arrendado con mobiliario o enseres, el arrendador deberá constatar inmediatamente tales desperfectos en la vivienda o mobiliario al finalizar el alquiler, ya que la carga de la prueba de su existencia recae sobre él si pretende su reclamación judicial. (artículo 217 Ley enjuiciamiento Civil)

Por tanto el ARRENDADOR ES QUIEN TIENE QUE DEMOSTRAR  los daños o desperfectos en la vivienda o mobiliario al finalizar el alquiler y que además lo ha sido por un mal uso imputable al arrendatario.

La Audiencia Provincial de Madrid (Sección 4ª) en sentencia de fecha 24.01.2012 en un asunto de reclamación de desperfectos en el parqué y paredes del piso alquilado, dice al respecto:

” Vista la prueba documental y testifical relativa a las  reparaciones en la vivienda, efectivamente resulta probado que se realizaron determinados trabajos, especialmente elacuchillado del parqué y pintura de las paredes. Sin embargo,no existe prueba de que esas obras fueran necesarias para reparar supuestos desperfectos imputables al arrendatario, e igualmente pudieron realizarse para eliminar los rastros propios de un uso y desgaste normal, y dejar la vivienda en estado impecable para ser nuevamente arrendada. No se han aportado fotografías de tales desperfectos (en concreto del supuesto destrozo del parqué), ni practicado prueba pericial, y únicamente existe la declaración del dueño, significadamente poco expresiva sobre las características y entidad de los daños. En consecuencia,se desconoce si las obras eran realmente imprescindibles para la subsanación de daños, o si se acometió la pintura de paredes y acuchillado del suelo por simple voluntad de la arrendadora, con el fin de procurar una presencia óptima de la vivienda de cara a su oferta en alquiler. Los trabajos de limpieza, consistentes en limpieza de cristales y alicatados, o retirada de muebles y limpieza de grasa de la cocina, no revelan un uso negligente o abusivo de la vivienda, y son perfectamente compatibles con su restitución en perfecto estado“.

Los JUZGADOS Y TRIBUNALES  vienen exigiendo para la reclamación de los desperfectos que el daño o deterioro en la vivienda no se deba a un uso normal de la misma, sino a causas imputables al inquilino. La depreciación del inmueble por la mera acción del transcurso del tiempo no sería causa, en un principio, de la reclamación de los desperfectos.

En otra sentencia dictada por la AP de Madrid (Sección 8ª) de 25.02.103, se desestima la petición del arrendador de  REPARACIÓN DE LOS DESPERFECTOS en la vivienda alquilada consistente en distintos agujeros que se habían hecho en las paredes para la colocación de cuadros y mobiliario, al considerar que “la finalidad  y el destino de la vivienda arrendada era para ser  habitada por una familia,  para lo que precisaba ser decorada y amueblada“.

Por último, ya que es causa de muchas preguntas de nuestros clientes, citamos otra sentencia de la AP de Barcelona (Sección 4ª) de 20.06.2007 sobre el deterioro en la pintura y enyesado de las paredes, donde igualmente se pronuncia desestimando la petición del dueño de los gastos de su reparación, toda vez que : “deben EXCLUIRSE DE LA RESPONSABILIDAD DE LA ARRENDATARIA los trabajos de enyesado y pintura en paredes y techos que no consta que precisen de su pintado por otra causa que el transcurso del tiempo y el normal uso de la vivienda entre su ocupación en septiembre de 2.002 y mayo de 2.004“.

Como vemos, aunque la causística es enorme, ya que cada caso tiene elementos muy particulares, podemos CONCLUIR  para que os sirva de orientación que el ARRENDATARIO RESPONDE de los daños o desperfectos en la vivienda o mobiliario al finalizar el alquiler causados por su culpa, o por las personas que con él convivan, PERO NO RESPONDE DE LOS MENOSCABOS OCASIONADOS POR EL TIEMPO Y EL NORMAL USO DE LA COSA ARRENDADA.

Por parte del arrendatario, cuando firma un contrato de alquiler (con o sin muebles) debe tener la precaución de examinar detenidamente la vivienda y los accesorios que se entreguen según un inventario que había que hacer.

Cuando se reclama por desperfectos en la vivienda o mobiliario al terminar el arrendamiento, y siendo como hemos visto una cuestión de prueba ante el Juez, es MUY IMPORTANTE para el éxito del posterior juicio que  inmediatamente después de que se entregue el inmueble, se proceda a un reconocimiento de la vivienda por parte del arrendador, quien deberá mediante testigos, fotografías, acta notarial, peritos, etcétera, acreditar la existencia de los desperfectos o la falta de algún elemento.

Fuente: www.mundojuridico.info –

Arrendamiento de vivienda

Es el que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Sus normas se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.
Artículos 2 y 7 Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos

Aval

Es un contrato atípico, producto de la autonomía de la voluntad sancionada por el art. 1255 del Código Civil en el cual el avalista/fiador viene obligado a realizar el pago al beneficiario cuando éste se lo reclame, ya que la obligación de pago asumida por el garante se constituye como una obligación distinta, autónoma e independiente, de las que nacen del contrato cuyo cumplimiento se garantiza (Sentencia del Tribunal Supremo 17/02/2000)

Prórroga del arrendamiento

Es la continuación del alquiler una vez terminado el plazo de duración pactado en contrato, puede producirse por:

Mandato legal: Es el caso de los arrendamientos de vivienda de la LAU1994 y de todos los alquileres de la LAU1964 en los cuales el arrendatario goza del derecho de prórroga, en el primer caso hasta cumplir cinco años y en el segundo por tiempo indefinido. En ambos casos es derecho irrenunciable

Por pacto entre las partes: Cabe que en el contrato se acuerde conceder a una de las partes –normalmente el arrendatario- el derecho a prorrogar el arriendo por tiempo limitado o ilimitado.

Por prórroga tácita: Se produce cuando llegado el tiempo de finalización del arriendo ninguna de las partes manifiesta en el plazo de preaviso su voluntad de darlo por terminado

Ley de Arrendamientos Urbanos – Actualizada

– Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Ley 03/2015 , de 18 de junio , de Vivienda – CCAA PAIS VASCO.

¿ Puedo recuperar mi vivienda alquilada por necesidad ?

La Ley de Arrendamientos Urbanos reformada en 2013, permite recuperar la vivienda alquilada por necesidad del arrendador o necesidad de sus familiares.

Con la entrada en vigor de las modificaciones del  6 de junio del año 2013  de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), así que a partir de esa fecha los contratos que se hayan formalizado, deberán tener en cuenta los cambios producidos.

El artículo 9 de la LAU es el que recoge en su apartado 3º la posibilidad de que el arrendador pueda recuperar la vivienda entregada en alquiler antes de que finalice el contrato de arrendamiento.

– Se podrá  recuperar la vivienda alquilada por necesidad del arrendador siempre que sea para sí mismo,  para cualquier familiar en primer grado   o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

– La recuperación de la vivienda no podrá solicitarse hasta tanto no haya transcurrido el PRIMER AÑO del contrato.

–  “No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente”. Este articulo establece  que no “procederá la prórroga obligatoria“, lo que significa que si el contrato se ha establecido por una duración de dos o tres años, el arrendador no podrá recuperar la vivienda alquilada por necesidad hasta que no haya transcurrido dicho plazo, pues el contrato no está en prórroga.

los contratos realizados por Arrendamiento10,  tienen una duración de  UN AÑO  , por tanto de esta forma , el arrendador tiene la  posibilidad de recuperar la vivienda por causa de necesidad de él o de sus familiares, ya que transcurrido ese primer año el arrendamiento habrá entrado en prórroga legal a favor del inquilino hasta un total de tres años, lo que le permite al arrendador acogerse a esta  posibilidad de recuperación de la vivienda.

– La referida comunicación deberá realizarla el arrendador al inquilino al menos con DOS MESES de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

– El plazo que tiene el arrendador o alguno de sus familiares para ocupar la vivienda recuperada es de TRES MESES. Si no se ocupase en dicho plazo, el arrendatario podrá nuevamente pedir en el plazo de TREINTA DIAS retornar a la vivienda y volver al alquiler por una duración de tres años.

Radiografía del alquiler en Bilbao.

 

INFORME ‘RADIOGRAFÍA DEL ALQUILER EN BILBAO’

El perfil del inquilino en Bilbao: parejas sin hijos en pisos de 60 m2, 650 euros al mes y dos años de estancia

  • El precio de los alquileres ha crecido un 4% en el último año en Bilbao y va de los 550 euros de Otxarkoaga o Zorroza, a los 800 del Casco Viejo o Indautxu, por término medio.
  • La demanda de alquileres ha crecido un 30% en el último año, mientras que la oferta se mantiene estable.
  • La edad de emancipación de los jóvenes sube hasta los 35 años de media.
  • La cercanía del metro es uno de los aspectos que más influye en el precio.

BILBAO, 29 de diciembre de 2015. El perfil de los demandantes de vivienda de alquiler en Bilbao se corresponde con el de una pareja sin hijos, que entra a vivir en pisos de dos habitaciones y de unos 60 metros cuadrados, cercanos al metro, por los que pagan 650 euros  mensuales de media y en el que estarán dos años de alquiler. Así se desprende del informe “Radiografía del alquiler en Bilbao”, elaborado por el servicio inmobiliario Arrendamiento 10 que toma como base una muestra de 700 alquileres en la Villa.

El informe, que analiza precios y demanda, entre otras cuestiones, en los diferentes barrios de Bilbao, también revela que el mercado del alquiler continúa al alza en la capital vizcaína. De hecho, la demanda de alquileres ha crecido en torno a un 30% en los dos últimos años, mientras que la oferta, según el mismo estudio, se mantiene estable. “En la actualidad gestionamos un centenar de nuevas búsquedas de pisos en alquiler en Bilbao al mes”, explica Igor Godoy, experto inmobiliario y gerente Arrendamiento 10, la firma con mayor número de alquileres en cartera en la capital vizcaína. Ello hace que la búsqueda de un piso en alquiler se prolongue, en la actualidad, hasta los 20 días, unos días más que hace un año.

El precio de los pisos, sin embargo, no ha subido en la misma proporción que la demanda. Durante el último año, según el mismo estudio, el precio del alquiler se ha incrementado un 4%. Así, en estos momentos, el precio medio del alquiler en Bilbao se sitúa en 650 euros, mientras que a finales de 2014 estaba en 625 euros mensuales. Respecto al año 2016, se prevé que los precios de los alquileres suban ligeramente, tal y como lo han hecho en 2015.

Esta nueva tendencia rompe con la caída pronunciada de los precios que había sufrido el mercado del alquiler desde 2009 a causa de la crisis. Hasta el año pasado, el precio de los alquileres en Bilbao había descendido, de media, por encima del 20%.

Diferencias entre barrios

La variación de los precios de los alquileres entre los barrios de Bilbao, eso sí, son notables, y llegan hasta el 45%. Así, esa diferencia va desde los 550 euros al mes que se pagan en barrios como Otxarkoaga o Zorroza hasta los 800 de media en barrios como Indautxu y Deusto. Según el mismo informe, el precio medio del alquiler en Rekalde, San Adrián e Irala se sitúa en los 600 euros, mientras que en Santutxu, San Ignacio y Casco Viejo está en torno a los 700 euros mensuales.

La estadística, no obstante, elimina pisos de grandes dimensiones, ubicados principalmente en el centro de Bilbao, que elevarían el precio del alquiler hasta los 2.500 euros. “Apenas existen en alquiler este tipo de pisos; y tampoco hay demanda para ellos”, corrobora Godoy.

Mientras tanto, el precio en el alquiler se ve afectado claramente por la cercanía al metro, principalmente. “Hay mucha gente que prefiere pagar un poco más e irse a un barrio con metro, porque de esa manera se va a ahorrar dinero en el coche”, explica el experto inmobiliario.

Del mismo modo, el tamaño tampoco es imprescindible en la decisión de entrar a vivir en un alquiler y los inquilinos suelen optar por pisos más o menos pequeños. La media está entre los 55 y 60 metros cuadrados de los pisos de dos habitaciones. El siguiente escalón pasa a viviendas de tres habituaciones con una superficie útil de entre 65 y 70 metros cuadrados.

Cambio de piso

La alternancia en el alquiler es otro de los aspectos que destaca el informe. Así, la media de estancia en un alquiler es de dos años, a diferencia de hace años cuando el inquilino permanecía bastantes años en el piso, generalmente hasta decantarse por la compra de vivienda. “El alquiler se ve ahora como opción de vida y no como un puente hasta contratar la hipoteca”, explica Godoy. Ello hace que el inquilino no tenga problema a la hora de cambiar de piso en función de sus intereses. “Si crece la familia, o si cambia de trabajo, cada vez tienen menos problema en cambiarse de piso”, señala. “Es una de las bondades del alquiler, que no estás atado a nada. Así, el alquiler ha venido para quedarse”, expresa.

En contrapartida, la edad de emancipación de los jóvenes ha subido, tal y como se observa en el estudio. Mientras que hace unos años, muchos jóvenes optaban por alquiler o comprase vivienda antes de los 30 años, sobre todo para evitar una subida en los precios, en la actualidad esa edad asciende a una media de 35 años.

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