Información legal - Arrendamiento 10

La ley de vivienda que tramita Madrid no tendrá recorrido en Euskadi

La nueva Ley de Vivienda que tramita el Gobierno central se mantiene a la espera en Euskadi. A la espera, posiblemente de manera indefinida, porque la mayoría de los puntos acordados entre PSOE y Podemos ya están vigentes en la Comunidad Autónoma Vasca. La vivienda es una competencia que depende del Gobierno vasco.

El propio Gobierno vasco ha reconocido que las medidas anunciadas por Moncloa van “muy en línea” con las políticas de vivienda que ya está desarrollando Euskadi

De hecho, aunque para el conjunto de España será la primera ley de vivienda, en el País Vasco, esta ley es de 2015 e, incluso, las reservas de suelo para vivienda protegida comenzaron en 1994.

Hay más. El recargo de IBI a las viviendas vacías se aplica en numerosos ayuntamientos vascos y también se aplica, desde 2019, un bono de vivienda de alquiler para jóvenes, a través del programa denominado Gaztelagun.

Incluso, el Gobierno de Vitoria lleva tiempo trabajando en torno al control de los precios del alquiler, con incentivos o bonificaciones en el IRPF, si bien esta competencia viene regulada por las Haciendas forales y son las que tienen que dar el visto bueno.

El propio Gobierno vasco ha reconocido que las medidas anunciadas por Moncloa van “muy en línea” con las políticas de vivienda que ya está desarrollando Euskadi. Así pues, la nueva ley de vivienda apenas podrá tener recorrido en el País Vasco.

Molestias del inquilino en la comunidad, ¿cómo pedirle cuentas?

Resulta obvio que cualquier vecino de una comunidad, sea propietario o arrendatario, no puede realizar actividades molestas. Y así está recogido por ley (art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal).

Cuando esto ocurre (actividades que puedan ser consideradas molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas) en una vivienda alquilada, los vecinos o la propia comunidad de vecinos lo habrá puesto en conocimiento del propietario.

Y es el propietario (o, en su defecto, su representante, como es el caso de Arrendamiento 10) quien debe requerir al inquilino para que cese en esas actividades.

Debemos tener en cuenta, no obstante, algunas consideraciones. Determinar qué es una molestia es una cuestión, muchas veces, subjetiva, de ahí que, en un primer momento, debemos analizar con detenimiento de dónde proviene la “denuncia” (un solo vecino, varios, o la comunidad como tal), qué tipo de actividades son las denunciadas, si el inquilino es consciente de ellas y, por supuesto, si está dispuesto a cesar en ellas.

Debemos tener en cuenta que calificar, a priori, las molestias es una tarea complicada y que, llegado el momento, será el juez quien determine la categoría y gravedad de todo ello.

Una vez comprobada la legitimidad de la “denuncia”, el propietario, por tanto, deberá comunicarla al inquilino e instarle a que cese en las actividades. ¿Cómo hacerlo?

Las relaciones humanas se basan en la comunicación, y una llamada de teléfono, aunque cercana, puede no ser la solución. Si el asunto reviste gravedad, las molestias son continuadas y el arrendatario no se da por aludido, esa comunicación deberá ser oficial y fehaciente.

En Arrendamiento 10 aconsejamos utilizar servicios como el burofax, que acreditan el contenido del envío, el remitente, el destinatario y la fecha de envío, y, además, enviar una copia al administrador de la comunidad para atestiguar la comunicación.

Juzgado

Si el inquilino no hace caso del requerimiento, es cuando comienza el proceso judicial. El casero –en Arrendamiento 10 contamos con un servicio jurídico que se encarga de todo el proceso- deberá llevar el asunto al juzgado para que el juez dé por terminado el alquiler por ese motivo. Es un proceso que, en ocasiones, debemos poner en marcha, pero que también requiere un esfuerzo personal y económico.

Además, hay que tener en cuenta que la comunidad de vecinos también puede demandar al arrendador y al causante de las molestias en función de su gravedad y solicitar al juez la indemnización de daños y perjuicios que procesa, la privación del derecho al uso de la vivienda por tiempo no superior a tres años.

También debemos tener en cuenta que calificar, a priori, las molestias es una tarea complicada y que, llegado el momento, será el juez quien determine la categoría y gravedad de todo ello.

La mascota, uno más de la familia, ¿en el piso de alquiler?

Mascotas en casa. Es posiblemente uno de los temas más polémicos cuando se habla de vivienda alquilada. También complicado de aclarar. Aunque en Arrendamiento 10 lo tenemos cada vez más claro.

¿Puede tener nuestro inquilino una mascota en casa? ¿Sí o no? Pues la respuesta no es tan sencilla, aunque las últimas tendencias judiciales están respaldando el sí. Digan lo que digan otras leyes.

De entrada, según la Ley de Arrendamientos Urbanos, el propietario de un piso puede prohibir la tenencia de animales a su inquilino. La cláusula debe figurar en el contrato de alquiler. Admitir mascotas en un piso es decisión del propietario, y se debe siempre materializar por escrito, señala la ley.

Si el contrato no especifica nada respecto a los animales de compañía, técnicamente el inquilino podrá convivir con su mascota sin mayor problema. Incluso, en teoría, el arrendador puede rescindir el contrato de alquiler si el inquilino convive con un animal de compañía y, por tanto, ha incumplido el contrato (artículo 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

Ahora vamos con los peros.

Es cierto que la Ley de Arrendamientos Urbanos es la norma a seguir en todo lo que respecta al alquiler, pero en Arrendamiento 10 queremos reflejar los trámites parlamentarios actuales que terminarán en las modificaciones legales necesarias para que los animales de compañía dejen de ser considerados cosas sino “seres vivos dotados de sensibilidad”.

Así pues, estas modificaciones derivarán en una serie de cambios en el Código y el Enjuiciamiento Civil, la ley Hipotecaria o, incluso en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Los animales de compañía, al ser considerados “seres vivos dotados de sensibilidad” pasarán a “ser parte de la familia”, con lo que introducir cláusulas de prohibición en torno a ellos parece una quimera.

En Euskadi ya hemos visto sentencias en torno al alquiler que van en esta dirección, con lo que los jueces se están adelantado al cambio legislativo para dar la razón al inquilino a pesar de lo que digan los contratos del alquiler.

Por tanto, y a la vista de estas últimas disposiciones, en Arrendamiento 10 aconsejamos NO prohibir la convivencia con animales de compañía. En primer lugar, porque si el inquilino decidiera ‘incumplir el contrato’ y meter a un animal en casa, nos tendríamos que enfrentar al costoso proceso judicial que, además, terminaría por no darnos la razón.

Por ello, nuestra recomendación es exigir al inquilino, de entrada y por contrato, un seguro de responsabilidad civil para evitar daños en la vivienda. De este modo, este seguro de mascotas cubrirá, entre otras cosas, daños en la propiedad que pueda ocasionar el perro, directa o indirectamente.

Nuestro equipo jurídico está en constante formación y estudio para resolver cualquier duda.

¿Es lícito el subarrendamiento de una vivienda?

Es una pregunta habitual, cargada, en ocasiones, de muchos mitos y leyendas. Hay que partir de la base de que un subarrendamiento o subarriendo es un contrato de cesión de uso de una vivienda (en realidad, de una parte de ella –ahora veremos por qué–) por parte de un inquilino a otra nueva persona (el subarrendatario).

El inquilino o arrendatario inicial se convierte, por tanto, en subarrendador y así viene reflejado en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en el artículo 8.2, con lo que, de entrada, el subarriendo es completamente legal.

Ahora bien, la propia ley especifica dos requisitos fundamentales para poder subarrendar una vivienda.

Que en el contrato inicial de arrendamiento conste por escrito el consentimiento del propietario. Este consentimiento puede darse en el primer contrato de alquiler o de manera posterior, pero, en cualquier caso, solo se puede subarrendar la vivienda si ese permiso del propietario tiene carácter previo y está por escrito.
Que el subarriendo sea parcial (una habitación, por ejemplo) y que el inquilino inicial (y subarrendador) resida en la vivienda.

La primera conclusión que obtenemos es que el subarriendo es ilegal cuando se realquila toda la vivienda y, en segundo lugar, que en el caso de no cumplir los requisitos supone la resolución del contrato de arrendamiento y, por ende, el contrato de subarriendo.

¿Y por cuánto dinero se puede subarrendar?

La Ley de Arrendamientos Urbanos fija un límite máximo: la propia renta del alquiler. A partir de ahí corresponde a las partes pactar el precio.

El subarriendo es, por tanto, una solución para el inquilino y así lo vemos, en ocasiones, en Arrendamiento 10. Ahora bien, hay que tener muy en cuenta las limitaciones de la ley. Para cualquier aclaración, nuestros asesores estarán encantados de atenderles.