¿Cuáles son los principales conflictos entre inquilino y propietario?

La reparación de electrodomésticos, especialmente de la caldera y  la lavadora, la relación con los vecinos de la comunidad, y los cambios de titularidad de los suministros figuran como los tres principales conflictos que enfrentan a inquilinos y propietarios de un piso en alquiler y que, en Bilbao, llevan, en 15 de cada 100 alquileres, al impago de la renta y, de ahí, y en su caso, a disolver el contrato o, incluso, al desahucio.

Así lo detalla un estudio que hemos elaborado en Arrendamiento 10 sobre los conflictos más habituales entre los propietarios y sus inquilinos, así como sus consecuencias y soluciones. El informe tiene en cuenta una base de 700 alquileres en Bilbao para obtener la lista de los problemas más típicos.  De entrada, el informe señala que se dan conflictos, mayores o menores, en el 99% de los casos. “No quiere decir que siempre estén a la pelea, pero el inquilino y el casero tienen diferentes puntos de vista desde el primer minuto, lo que les lleva a la discrepancia por todo tipo de cuestiones”, señala Igor Godoy, gerente de Arrendamiento 10.

Así, a la cabeza de este listado se encuentran las disputas por los electrodomésticos estropeados y quién debe repararlos. Este asunto copa el 80% de los conflictos. “Las calderas y las lavadoras se llevan la palma; también la nevera u otros electrodomésticos más pequeños, aunque en menor proporción.

Y quién debe hacerse cargo del arreglo, sobre todo si la factura es alta, es el principal caballo de batalla para ambas partes. Aunque no solo en reparaciones “caras”. También en otras más pequeñas, aunque frecuentes y que figuran como fuente de disputa: persianas, cerraduras, puertas de armario, enchufes…

Aquí es donde los expertos abogan por un contrato lo más detallado posible que especifique durante cuánto tiempo se deberá hacer cargo el propietario de las reparaciones, o por qué cantidades. “No es lógico que el inquilino arregle la nevera si lleva un mes en el piso; pero sí si lleva año y medio”, explica Godoy. Al mismo tiempo, las reparaciones menores deberán ser definidas y cuantificadas, para que no existan problemas posteriores, explica.

Ruidos y quejas

Pero no todos los conflictos entre propietario e inquilino son de carácter económico. Así, los enfrentamientos con el vecindario, las quejas por ruidos, música alta, o comportamiento, aparecen en el segundo lugar del listado de disputas entre inquilino y propietario. Es, de hecho,  un conflicto con muchas aristas y de muy diferente índole, pero que acapara un 45% de los problemas. “El vecino se queja al propietario, el propietario a su inquilino; y el problema se alarga en el tiempo”, señala Delgado, acostumbrada a mediar en este conflicto.

La solución, en este caso, pasa por el sentido común. “Si las partes no entran en razón, el conflicto suele terminar cuando se invita a los vecinos a poner la correspondiente denuncia”, expone la asesora inmobiliaria.

Otro de los conflictos más habituales, que ocupa la tercera posición del ranking, pasa por el cambio de titularidad de los diferentes suministros  y el “desfase de de facturación”.  El 40% de las disputas entre inquilino y propietario tienen que ver con las facturas y los periodos de facturación, es decir, qué porcentaje de las facturas de luz, agua, gas…  deben pagar el inquilino y el propietario al acceder por vez primera a la vivienda. “No es lo mismo que el piso haya estado desocupado o con una familia”, explican los expertos inmobiliarios.

A este tipo de problemas les suceden otros conflictos menores, pero que, en ocasiones, también tensan la relación entre inquilinos y propietarios. Así, el estado inicial de la vivienda, la posibilidad de cambiar la pintura, la instalación de nuevos dispositivos en paredes o puertas, entre otros, continúan en el listado de problemas.

La mayoría de estos conflictos, según el informe inmobiliario, se resuelven en un periodo de dos semanas de media. El 85% de los casos llegan a buen puerto, de este modo, después de que las partes se pongan de acuerdo. Sin embargo, un 15% de las disputas acaban mal, llegan, cuando menos, al impago de la renta y, si este se alarga, a la disolución e, incluso, al desahucio.

Los expertos, de hecho, advierten que detrás de muchos de los conflictos con el arrendador por reparaciones u otros problemas se esconden argucias para evitar pagar la renta y permanecer en el piso el mayor tiempo posible. “Un inquilino puede exigir que se le arregle algo y eso le sirve como excusa para no pagar el alquiler”·, señala Godoy.

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¿Todos los seguros de impago de alquiler son iguales? Cuidado con los seguros fraudulentos

El seguro del alquiler –cobrar su renta el día 10 de cada mes aunque su inquilino no haya pagado– es uno de los beneficios que otorga Arrendamiento 10. Y, según anuncian, otras muchas agencias dedicadas a la gestión del alquiler.

Pero no todos los seguros son iguales y, a veces, ni siquiera son reales o legales. Así que, en caso de los seguros fraudulentos, cada vez más frecuentes, el propietario va a dejar de recibir la renta que le correspondería, durante un tiempo indefinido. 

En caso de los seguros fraudulentos, cada vez más frecuentes, el propietario va a dejar de recibir la renta que le correspondería, durante un tiempo indefinido. 

La morosidad es el riesgo que corre todo propietario a la hora de poner en alquiler su piso. En ese caso, el particular se enfrenta a una dura carrera en la que dejará de recibir su renta y deberá a enfrentarse a un agotador proceso judicial para llegar al desahucio. Más aún, durante la época covid: la morosidad se ha incrementado en más de un 50% en Euskadi durante la pandemia.

Con un alquiler seguro, en principio, el propietario cobrará su renta, a pesar de la morosidad del inquilino. Pero, ¿son reales estas pólizas?, ¿durante cuánto tiempo va a cobrar la renta?, ¿cómo se enfrentan al desahucio, si es necesario? Aquí viene la trampa.

En primer lugar, para que un seguro de impago de alquiler sea legal debe cumplir con los requerimientos que dicta la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones. Entre ellos, disponer de una compañía de seguros avalada por este organismo dependiente del Ministerio de Asuntos Económicos.

Pero, aunque esto fuera así, la letra pequeña puede esconder el engaño. Muchas compañías ofrecen el cobro de la renta durante un tiempo concreto –un mes, dos meses…- pero el proceso de desahucio se puede alegar muchos meses más. Y es cuando el propietario se ve vendido.

Por eso, es necesario para el propietario una agencia que garantice el cobro de la renta hasta el desahucio del inquilino moroso. Y si, además, se encarga del proceso judicial sin dar quebraderos de cabeza al propietario, mejor para la tranquilidad del arrendador. Así lo hacemos en Arrendamiento 10 y así lo agradecen cientos de propietarios.

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¿Cómo se debe actualizar la renta del alquiler?

IGOR GODOY, GERENTE DE ARRENDAMIENTO 10

En Arrendamiento 10 insistimos habitualmente en torno a la importancia de tener un contrato correctamente redactado y definido entre propietario o arrendador e inquilino. Uno de los aspectos más importantes que va a evitar problemas futuros es la actualización de la renta del alquiler de la vivienda, ya que va a definir, sin discusión, lo que debe aumentar la tarifa mensual año a año.

Gracias a ello, en Bilbao, Bizkaia y todo Euskadi, hemos evitado numerosos conflictos que, en muchas ocasiones, se dan por este motivo.

De entrada, hay que señalar que las cláusulas de actualización de la renta del alquiler de una vivienda vienen previstas en el artículo 18 de la Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU), aunque este artículo ha sufrido modificaciones en los últimos años.

Según la última modificación del artículo 18 de la LAU de 6 de marzo, el incremento en la renta no puede ser superior a lo que marca el IPC

Como primer requisito para una subida en la renta mensual, y así viene recogido expresamente en la Ley, ese incremento debe estar pactado en el contrato entre el arrendador y el arrendatario de forma expresa. Además, y según la última modificación del artículo 18 de la LAU de 6 de marzo, el incremento en la renta no puede ser superior a lo que marca el IPC. La norma habitual es que ese incremento se ajuste a la subida del IPC interanual en el mes en el que se firma el contrato.

Para calcular el incremento del IPC, en Arrendamiento 10 acudimos al INE, el Instituto Nacional de Estadística y organismo oficial para este tipo de información, y, si hubiera diferentes incrementos, al Instituto Vasco de Estadística, el Eustat, el mismo organismo que define el incremento en Euskadi.

Aquí se puede ver el incremento interanual en el Eustat: https://www.eustat.eus/ipc.html  

Y, aquí, en el INE:  https://www.ine.es/calcula/

Una vez acortada la subida de la renta, ese incremento será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente al que se notifique el porcentaje de alteración aplicado. Si el arrendatario lo exige, el arrendador deberá aportar la certificación del Instituto Nacional de Estadística. 

Gracias a un cuidado contrato y una exquisita gestión del alquiler, en Arrendamiento 10  tenemos en cuenta todos los detalles para que tanto el inquilino como el propietario no tengan ninguna duda en su alquiler.

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La rotación en los pisos de alquiler baja a la mitad por la pandemia y debilita el mercado inmobiliario en Bizkaia

  • NOTA DE PRENSA DE ARRENDAMIENTO 10.
  • Antes de la pandemia, las bajas o rescisiones de viviendas de alquiler suponían una media de 3 por cada 100 pisos al mes. En la actualidad son 1,5.
  • Del mismo modo, la estancia media en las viviendas de alquiler ha crecido a cerca de los 4 años en los últimos meses.
  • Todo ello reduce aún más la oferta de pisos de alquiler y debilita el mercado inmobiliario vizcaíno.
  • La demanda, sin embargo, sigue al alza. Los pisos ahora se alquilan, de media, en 12 días, cuando antes de la pandemia se necesitaban 35 días.

BILBAO, 6 de septiembre de 2021. La tradicional rotación en los pisos de alquiler se frena a causa de la pandemia. El índice de bajas por parte de los inquilinos ha descendido a la mitad en los últimos meses, y ha pasado de las alrededor de 3 bajas mensuales por cada 100 pisos que se daban antes de la pandemia, a las 1,5 actuales, según el informe ‘El alquiler durante la pandemia en Bizkaia’ elaborado por la firma inmobiliaria bilbaína Arrendamiento 10.

Del mismo modo, la estancia media en los pisos de alquiler se ha incrementado ligeramente y ha pasado de los 3,6 años de media de antes de la pandemia a los cerca de 4 años actuales, según el mismo estudio. Todo ello, además, tiene consecuencias en el ya debilitado mercado del alquiler vizcaíno. “La oferta de pisos de alquiler se ha resentido aún más; los inquilinos que antes cambiaban alquiler por la compra siguen de alquiler”, explica Igor Godoy, director de Arrendamiento 10.

La incertidumbre económica y social que ha generado la pandemia, unida a una escasa oferta, es la principal causa para este decrecimiento en las bajas o rescisiones del alquiler, según el argot inmobiliario. “Los inquilinos, las familias, optan por no tomar decisiones vitales como es el cambio de piso”, sostiene Godoy. Antes de la pandemia, el cambio de vivienda, la rotación, era más frecuente con diferentes objetivos: búsqueda de nuevas zonas, pisos más amplios, más económicos o, directamente, la compra de una vivienda.

Ahora, “todas esas decisiones quedan aplazadas en muchos casos”, explica el experto inmobiliario. Y todo ello lleva a que la oferta inmobiliaria sea aún menor. “Con la rotación, la oferta de pisos en alquiler fluye mejor, los precios también, pero con la pandemia todo se ha resentido, el mercado inmobiliario ha quedado más debilitado”, explica.

Inseguridad jurídica

A todo ello se le añade la dificultad de muchos propietarios para poner en alquiler viviendas vacías. La inseguridad jurídica derivada de los últimos cambios legislativos disuaden a los propietarios a la hora de poner en alquiler los pisos. Junto  a ello, la dificultad de encontrar inquilinos solventes y la escasa rentabilidad que ofrece la vivienda de alquiler en pisos sin rehabilitar son también causas para que los propietarios decidan no poner un piso en alquiler.

No obstante, los responsables de Arrendamiento 10 ven motivos para el optimismo, dado que los datos que arroja el informa se circunscriben a la pandemia. “Creemos que es algo coyuntural; una vez que vaya pasando la pandemia, las aguas deberían volver a su cauce”, admite Godoy.

Por el momento, la  demanda del alquiler sigue al alza tanto en Bilbao como en Bizkaia. Una de las pruebas más fehacientes es que el tiempo que cuesta alquilar un piso se ha reducido a más de la mitad. En la actualidad, de media, los pisos se alquilan, por término medio, en 12 días, cuando antes de la pandemia ese tiempo alcanzaba los 35 días.

De ahí que la inmobiliaria bilbaína solicite medidas concretas para facilitar la salida al mercadode las viviendas vacías y para construir vivienda nueva dedicada exclusivamente al alquiler. Para ello, exige ayudar a los propietarios, por medio de la fiscalidad, a rehabilitar las viviendas. Además, Godoy asegura que son necesarios cambios legislativos para aflorar la vivienda vacía sin que penalice al propietario. “El IRPF del 20% que se aplica al rendimiento de un alquiler hace que muchas veces la rentabilidad no será la óptima”, explica.

El 90% de los propietarios de pisos en alquiler de Euskadi son pequeños propietarios, individuales, pensionistas, familias o autónomos que complementan sus sueldos o pensiones con el alquiler; nada tiene que ver con grandes propietarios”, explica el experto inmobiliario.

Así, según las conclusiones de Arrendamiento 10, el problema social de la vivienda, de la necesidad de vivienda, se ha trasladado a los propietarios, por medio de la protección legislativa al inquilino.  “El alquiler es rentable, especialmente para el pequeño propietario, que es la mayoría, pero no podemos agobiarle fiscalmente”, resume.

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Cuando se tiene un piso sin uso en propiedad, ¿cuál es la mejor opción? ¿Venderlo o ponerlo en alquiler?

Cuando hay una necesidad concreta detrás, como puede ser comprar una segunda vivienda, invertir en un negocio…, la venta puede ser una solución para generar ingresos inmediatos. Sin embargo, si no existe esa necesidad imperante, el piso en alquiler es una opción óptima en términos de rentabilidad.

Igor Godoy, Abogado-Dº Patrimonial, responsable de Arrendamiento 10

En el banco, invertido el dinero que se obtiene de la venta, nunca va a obtener los mismos beneficios que el alquiler. Ante una vivienda vacía, el banco no es buen negocio, en ningún caso. Valga un ejemplo. Un piso que se vendería por 120.000 euros, puesto en alquiler con una renta de 600 euros, un precio moderado, obtendría una rentabilidad de del 6% anual. Y ningún producto financiero va a lograr dar ese dinero.

De este modo, el alquiler funciona como un producto financiero, pero de una manera mucho más rentable. El alquiler es, pues, la opción adecuada para un piso vacío, ya que, aunque resulte obvio, una vivienda vacía es, simplemente, un gasto continuo.

Habrá que tener en cuenta en primer momento, no obstante, si una vivienda vacía (una herencia, por ejemplo) es apta para su puesta en alquiler, principalmente, si ha estado sin uso durante muchos años.

En realidad, poner en arrendamiento un piso no requiere de grandes obras, pero sí de una reforma somera que haga agradable la estancia al inquilino. La reforma no tiene por qué ser integral o de diseño, aunque se recomiendan tener ventanas aislantes, calefacción y, por sus puesto, contar con electrodomésticos.  De otra manera, no es determinante el ‘gotelé’ de los años 80, pero sí aquellos elementos que permitan al inquilino pasar su día a día de una manera cómoda.

Un piso que se vendería por 120.000 euros, puesto en alquiler con una renta de 600 euros, un precio moderado, obtendría una rentabilidad de del 6% anual. Y ningún producto financiero va a lograr dar ese dinero.

Según los cálculos de Arrendamiento 10, un piso vacío desde hace años va a requerir de una inversión aproximada de 12.000 euros, dirigida, principalmente, a los cambios a los que hemos hecho referencia. El propietario va a recuperar esta inversión en el plazo de dos años, y, a partir de ahí, va a generar ingresos, máxime cuando el tiempo de estancia medio de un inquilino es de 5 años.

El alquiler, como modo de vida, ha llegado para quedarse. Es el plan de vida de muchas familias durante muchos años, aunque su objetivo final sea la compra. Pero el escalón previo a la compra dura, ahora, muchos años, e, incluso, en muchos casos, se alarga toda la vida. Todo ello hace que el alquiler de la vivienda, para el propietario, se transforme en una alta rentabilidad asegurada

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GARANTÍA ANTI-OKUPA

ARRENDAMIENTO10 incluye gratuitamente la garantía de Defensa Jurídica  frente a la ocupación ilegal.

Con esta garantía tendrás el respaldo de la compañía, que se hará cargo de las demandas de terceros y de los problemas legales fruto de la “okupación”.

La ocupación ilegal de viviendas es uno de los mayores temores para los propietarios de viviendas.

 

El aumento de las incidencias denunciadas en las ciudades españolas por actividades ocupas ha crecido en las últimas semanas agravándose en numerosos municipios del país. De hecho y tras el estado de alarma, algunos propietarios podrían encontrarse con esta desagradable sorpresa al llegar a sus segundas viviendas.

Con la crisis económica, el movimiento okupa se ha hecho más fuerte. Pisos embargados por bancos, pisos vacíos destinados al alquiler… se han convertido en blanco de este tipo de usurpaciones. En concreto y según las cifras de condenados por el delito de usurpación publicadas por el Instituto Nacional de Estadística (INE), en 2017 se dictaron 6.757 sentencias por este tipo de infracción, cifra que  cuadruplica la de 2013.

Arrendamiento10 es consciente del problema y, atendiendo a estas nuevas necesidades de los propietarios, ofrece de forma gratuita cobertura contra la ocupación ilegal mediante la garantía de defensa jurídica.

En caso de ocupación ilegal de la vivienda durante el plazo que estamos comercializándola en exclusiva, queda garantizado la reclamación para su desocupación, incluso por vía judicial civil, no teniendo que hacer frente a los  honorarios y gastos del abogado.

¿Cómo echar a los okupas en caso de ocupación ilegal de tu vivienda?

Este no es un proceso fácil y menos si no cuentas con un  respaldo profesional que te proporcione ayuda, asistencia jurídica y cubra los gastos acordados en las condiciones de la póliza.

  • Vía Civil
  • Via Penal

Esto suele llevar un largo periodo de tiempo ya que suele estar alrededor de los 8 meses si todo va bien, además de sumarle lo quebraderos de cabeza, preocupaciones y todos los trámites que ello conlleva además de por supuesto los gastos asociados en caso de no tener seguro como son:

  • Abogado: entorno a los 1.900€
  • Procurador: entorno a los 400€
Igor Godoy Corral
Abogado-Dº Patrimonial
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GRANDES PROPIETARIOS

Administración de CARTERA DE activos
maximizar su rentabilidad

Para aquellos grandes tenedores de vivienda ; empresas, entidades financieras, fondos, family offices, aportamos soluciones integrales con una gestión a medida, no importa cuál sea su perfil. Estamos especializados en inmuebles en rentabilidad.

Por medio de la gestión de activos inmobiliarios de Arrendamiento10  se consiguen unificar todos esos aspectos estaban en el aire.

INVERSIÓN DE ÉXITO → Previo a la adquisición de otro activo destinado al mercado de alquiler, le prestamos  asesoramiento, técnico , comercial y legal  para que coloque su dinero de tal forma que optimice su rentabilidad. Dependiendo del inmueble que adquiera variara la rentabilidad final que obtenga .

10% de descuento en todos los pisos y todas las cuotas a partir del 5º inmueble gestionado . 

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EN CIFRAS

EQUIPO HUMANO

0
ABOGADOS
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GESTORES
0
COMERCIALES
0
PERITO JUDICIAL INMBILIARIO

CONTRATOS FIRMADOS

0

NEGOCIO GESTIONADO EN INMUEBLES

0
MILLONES DE EUROS

RENTAS PAGADAS ANUALES

0
MILLONES DE EUROS

peticiones

0
CANDIDATOS A INQUILINO

CLIENTES GESTIONADOS

0
PROPIETARIOS E INQUILINOS
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Cambios en la duración del contrato de arrendamiento de vivienda

Principalmente los cambios en la duración del contrato de arrendamiento de vivienda suponen un aumento del tiempo mínimo a favor del inquilino que de esta forma pasa de los 3 actuales a los 5  o 7 años dependiendo de la condición del arrendador (persona física o jurídica).

La reforma de la Ley de arrendamientos urbanos de diciembre de 2018 supone importantes cambios en la duración del contrato de arrendamiento de vivienda.

Vamos a analizar los cambios en la duración del contrato de arrendamiento de vivienda aprobados en el Real Decreto-Ley 21/2018.

La entrada en vigor de esta modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se produjo el 19 de diciembre de 2018.

El Real Decreto-Ley 21/2018 no ha sido convalidado por el Congreso de los Diputados en la votación celebrada el 22.01.2019, por lo que es DEROGADO y por tanto NO SERÁ APLICABLE desde que se publique su derogación en el BOE.

LLos contratos de arrendamiento que se hayan celebrado durante el escaso mes de duración en el que ha permanecido vigente conservan su vigor.

La pretendida reforma llevada a cabo por el Gobierno y que NO HA SIDO APROBADA contemplaba lo siguiente:

Como sabéis la última reforma importante de la  Ley de Arrendamientos Ubanos, que se ocupa de la regulación de los ALQUILERES DE VIVIENDAS se modificó en Junio de 2013, aplicándose a todos aquellos contratos que se celebraron entre el 6.02013 y el 18.12.2018.

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