Desistir de un contrato de alquiler antes de finalizar: ¿es posible?

¿Se puede desistir de un contrato de alquiler? ¿Cómo y cuándo puede un inquilino abandonar la vivienda?

Hemos de decir, en primer lugar, que la duración del arrendamiento es libremente pactada por las partes pero, si esta es inferior a cinco años, cuando llegue el momento del vencimiento, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar una duración mínima de cinco años si el inquilino lo desea.

Ahora bien, ¿qué sucede si un inquilino desea desistir (abandonar) del contrato del alquiler antes del plazo previsto?

El artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) señala que:

“El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización».

De lo que deducimos que, con independencia del tiempo pactado, el inquilino puede dejar el arrendamiento de la vivienda siempre y cuando lleve en la misma una duración mínima de seis meses.

Además, para llevar a cabo el desistimiento, el inquilino debe comunicárselo al dueño con una antelación mínima de 30 días antes de su salida de la vivienda. A partir de ahí, tendrá que indemnizar al propietario con una cantidad equivalente a un mes de renta por cada año que falte por cumplir, o la parte proporcional, siempre que venga pactado en el contrato.

Por ejemplo, el inquilino se marcha transcurridos  9 meses  de  contrato.  Si su renta fuera de 600€ debería  indemnizar al arrendador con la cantidad de 150€ a razón de 50€ por mes, dado que quedan 3 hasta llegar a la anualidad pactada en contrato.  

Pero, ¿qué pasa si el inquilino se quiere ir antes de los seis meses?

La LAU no regula específicamente esta  situación, por lo que tenemos que acudir a la normativa supletoria, que es el Código Civil (CC). En su artículo 1256, el Código Civil establece que la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden quedar al arbitrio de uno de los contratantes.

A continuación, el CC establece las consecuencias que tiene que el inquilino quiera romper el contrato por su cuenta. Son dos:

El arrendador podrá exigir que se cumpla íntegramente el contrato.

En caso de que no quiera optar por la primera opción, el arrendador podrá solicitar una indemnización al inquilino por los daños y perjuicios que le ha ocasionado.

Diversas sentencias hablan de esa indemnización. Por ejemplo, en 2017, la Audiencia Provincial de Madrid dice que el inqulino, “…dado que desistió del contrato a los 4 meses de suscribirlo y antes de que llegasen a transcurrir esos 6 primeros meses de obligado cumplimiento, debe abonar las rentas correspondientes a esos dos meses restantes, sin que hubiese acreditado la existencia de causa alguna por la que pudiera quedar eximida, siquiera sea parcialmente, de dicha obligación de pago».

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