Desperfectos en la vivienda o mobiliario al finalizar el alquiler

Los desperfectos en la vivienda o mobiliario al finalizar el alquiler deberán ser probados por el arrendador para su reclamación judicial.

Cuando finaliza el contrato de arrendamiento, el arrendador o propietario de la vivienda tiene que comprobar que la misma se entrega por parte del inquilino en idénticas circunstancias a como se entregó cuando se formalizó el contrato. Si por el contrario, se detectan daños en la vivienda (paredes, suelos, baños, etc.) o en los muebles para el supuesto de que aquella se hubiera arrendado con mobiliario o enseres, el arrendador deberá constatar inmediatamente tales desperfectos en la vivienda o mobiliario al finalizar el alquiler, ya que la carga de la prueba de su existencia recae sobre él si pretende su reclamación judicial. (artículo 217 Ley enjuiciamiento Civil)

Por tanto el ARRENDADOR ES QUIEN TIENE QUE DEMOSTRAR  los daños o desperfectos en la vivienda o mobiliario al finalizar el alquiler y que además lo ha sido por un mal uso imputable al arrendatario.

La Audiencia Provincial de Madrid (Sección 4ª) en sentencia de fecha 24.01.2012 en un asunto de reclamación de desperfectos en el parqué y paredes del piso alquilado, dice al respecto:

” Vista la prueba documental y testifical relativa a las  reparaciones en la vivienda, efectivamente resulta probado que se realizaron determinados trabajos, especialmente elacuchillado del parqué y pintura de las paredes. Sin embargo,no existe prueba de que esas obras fueran necesarias para reparar supuestos desperfectos imputables al arrendatario, e igualmente pudieron realizarse para eliminar los rastros propios de un uso y desgaste normal, y dejar la vivienda en estado impecable para ser nuevamente arrendada. No se han aportado fotografías de tales desperfectos (en concreto del supuesto destrozo del parqué), ni practicado prueba pericial, y únicamente existe la declaración del dueño, significadamente poco expresiva sobre las características y entidad de los daños. En consecuencia,se desconoce si las obras eran realmente imprescindibles para la subsanación de daños, o si se acometió la pintura de paredes y acuchillado del suelo por simple voluntad de la arrendadora, con el fin de procurar una presencia óptima de la vivienda de cara a su oferta en alquiler. Los trabajos de limpieza, consistentes en limpieza de cristales y alicatados, o retirada de muebles y limpieza de grasa de la cocina, no revelan un uso negligente o abusivo de la vivienda, y son perfectamente compatibles con su restitución en perfecto estado“.

Los JUZGADOS Y TRIBUNALES  vienen exigiendo para la reclamación de los desperfectos que el daño o deterioro en la vivienda no se deba a un uso normal de la misma, sino a causas imputables al inquilino. La depreciación del inmueble por la mera acción del transcurso del tiempo no sería causa, en un principio, de la reclamación de los desperfectos.

En otra sentencia dictada por la AP de Madrid (Sección 8ª) de 25.02.103, se desestima la petición del arrendador de  REPARACIÓN DE LOS DESPERFECTOS en la vivienda alquilada consistente en distintos agujeros que se habían hecho en las paredes para la colocación de cuadros y mobiliario, al considerar que “la finalidad  y el destino de la vivienda arrendada era para ser  habitada por una familia,  para lo que precisaba ser decorada y amueblada“.

Por último, ya que es causa de muchas preguntas de nuestros clientes, citamos otra sentencia de la AP de Barcelona (Sección 4ª) de 20.06.2007 sobre el deterioro en la pintura y enyesado de las paredes, donde igualmente se pronuncia desestimando la petición del dueño de los gastos de su reparación, toda vez que : “deben EXCLUIRSE DE LA RESPONSABILIDAD DE LA ARRENDATARIA los trabajos de enyesado y pintura en paredes y techos que no consta que precisen de su pintado por otra causa que el transcurso del tiempo y el normal uso de la vivienda entre su ocupación en septiembre de 2.002 y mayo de 2.004“.

Como vemos, aunque la causística es enorme, ya que cada caso tiene elementos muy particulares, podemos CONCLUIR  para que os sirva de orientación que el ARRENDATARIO RESPONDE de los daños o desperfectos en la vivienda o mobiliario al finalizar el alquiler causados por su culpa, o por las personas que con él convivan, PERO NO RESPONDE DE LOS MENOSCABOS OCASIONADOS POR EL TIEMPO Y EL NORMAL USO DE LA COSA ARRENDADA.

Por parte del arrendatario, cuando firma un contrato de alquiler (con o sin muebles) debe tener la precaución de examinar detenidamente la vivienda y los accesorios que se entreguen según un inventario que había que hacer.

Cuando se reclama por desperfectos en la vivienda o mobiliario al terminar el arrendamiento, y siendo como hemos visto una cuestión de prueba ante el Juez, es MUY IMPORTANTE para el éxito del posterior juicio que  inmediatamente después de que se entregue el inmueble, se proceda a un reconocimiento de la vivienda por parte del arrendador, quien deberá mediante testigos, fotografías, acta notarial, peritos, etcétera, acreditar la existencia de los desperfectos o la falta de algún elemento.