Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU): aspectos principales a tener en cuenta

Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU): aspectos principales a tener en cuenta

La Ley de Arredramientos Urbanos es la norma que regula todos los aspectos que conciernen a los alquileres de bienes inmuebles. La  última modificación de esta normativa fue en 2019. Se prevé que una nueva la Ley de Vivienda modifique algunos aspectos, si bien en Euskadi estas modificaciones no tendrían lugar, tal y como explicamos aquí.

¿Qué aspectos hay que tener en cuenta de la LAU? Aunque la normativa regula todas las condiciones que convergen en el alquiler, vamos a concretar algunos de los puntos más importantes:

RENTA:

El artículo 17 de la ley establece que el valor de la renta puede ser libremente estipulado por las partes.  Salvo que se pacte lo contrario, el pago de la renta es mensual. En ningún caso el arrendador puede exigir más de una mensualidad de renta de manera anticipada. En Arrendamiento 10 aseguramos el pago de la renta al propietario el día 10 de cada mes haya pagado o no el inquilino.

El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario un recibo de pago, salvo que se hubiera pactado algo diferente.

 ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA

El valor de la renta que se acordó en el contrato de alquiler puede ser actualizado por el propietario con un previo requerimiento fehaciente al inquilino. Este puede ser realizado en cada fecha en la que se cumpla una anualidad de vigencia del contrato. Junto con esta notificación se debe entregar una certificación del Instituto Nacional de Estadística (INE) que exprese los índices de precios que limitan la nueva renta estipulada. Más información, aquí.

DURACIÓN DEL CONTRATO

Conforme lo establecido por la última actualización de la ley, La duración del contrato se acuerda libremente entre las partes. En el caso de que sea inferior a cinco años, el contrato será renovado obligatoriamente cada año, hasta llegar a un máximo de cinco, excepto cuando el arrendatario manifiesta su deseo de marcharse de la vivienda (pasados los seis primeros meses y con una antelación de 30 días) o el propietario reclama el uso de la vivienda para si mismo o sus familiares de primer grado, transcurrido el primer año.

Pasados esos primeros cinco años, y si ninguna de las partes ha manifestado, en los cuatro meses anteriores, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años (artículo 10 de la LAU).

CONSERVACIÓN DE LA VIVIENDA

 La persona arrendadora o propietaria tiene la obligación de llevar a cabo las tareas necesarias para conservar la vivienda para evitar que se produzcan averías o para mantener el piso en condiciones (renovación de instalaciones, ventanas, etc).

En el único caso en que este tipo de tareas de conservación recae sobre el inquilino es cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al inquilino o a personas de su casa (familia, invitados). Más información, aquí:

Reparaciones urgentes

Si se produce una avería que provoca un daño o una incomodidad grave, el inquilino puede realizar esas reparaciones urgentes. Con este objetivo, debe comunicarlo previamente al propietario y puede exigirle de inmediato el importe del arreglo. Por ejemplo, si se rompió la caldera, se inundó el piso y hubo que cortar el suministro de agua, el inquilino está habilitado a contratar a un fontanero y luego pasarle el gasto al propietario.

Pequeñas reparaciones

Las pequeñas reparaciones que exige el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del inquilino. Si se quemó una bombilla de luz, gotea un grifo, se atascó una cerradura o dejó de funcionar un enchufe, corresponde que el inquilino se haga cargo de los costes de estas reparaciones. En este post puedes leer más detalles sobre pequeñas reparaciones.

Obras prohibidas al inquilino

El inquilino no puede realizar, sin el consentimiento escrito del arrendador, obras que modifiquen la configuración de la vivienda. Tampoco puede realizar tareas que modifiquen el mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios del piso de alquiler. En ningún caso puede realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.

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