Las pequeñas reparaciones del alquiler a cargo del propietario

En un artículo anterior, en Arrendamiento 10 os hemos explicado que las averías, las reparaciones en una vivienda alquilada, son uno de los principales caballos de batalla entre propietario e inquilino. La principal conclusión es que un contrato bien redactado, que no dé lugar a dudas, ayudará a ambas partes a no enquistar el problema.

Pero queremos poner ejemplos de lo que corresponde al propietario. En principio –siempre puede haber excepciones- el propietario se deberá hacer cargo de pequeñas reparaciones. Según numerosa jurisprudencia, una pequeña reparación es aquella cuyo importe no supere los 90€ y que hayan sido ocasionadas por el transcurrir del tiempo y del ejercicio del uso adecuado y paulatino. Es lo que se llama ‘desgaste ordinario’.

En el contrato de arrendamiento, y en cumplimiento del artículo 21.4 LAU, se acuerda el periodo de los primeros 9 meses  como periodo en el cual el propietario se deberá hacer cargo de las pequeñas reparaciones. Este periodo será denominado  ‘periodo de adaptación’ .

1.-Reparaciones en el periodo de adaptación:

A.- La obligación de reparar establecida en este periodo es a cargo del propietario.

B.- Se excluyen expresamente los daños imputables al INQUILINO o personas de quienes deba responder y que sean malintencionados, por mal uso, por desconocimiento de uso o por negligencia.

2.-Reparaciones transcurrido el periodo de adaptación:

En caso de necesitarse efectuar reparaciones de averías transcurrido el periodo de adaptación; A.- Si la avería viene causada por un mal uso o por un sobreuso; entendiéndose como tal, entre otros supuestos, el no hacer caso a las recomendaciones del fabricante respecto a su funcionamiento y conservación, el INQUILINO será quien asuma los gastos de reparación o reposición.

B.- Si la pequeña avería es causada por el uso ordinario será el inquilino quien asuma los gastos de reparación o reposición.

EJEMPLOS PEQUEÑAS REPARACIONES

 DAÑOS ELECTRICOSFONTANERIAENSERES
Cambio BombillasGrifos que goteanDesajustes muebles
Casquillos quemadosCisternas estropeadasRotura somier
Sustitución Lámparas«Cebolleta « duchaCerraduras agarrotadas
Fluorescentes fundidasDesatascosPuertas que no cierran
Enchufes sueltosLimpieza sifonesPlagas cucarachas u otros
Interruptores desajustadosPurgado de radiadoresInterruptores
Gomas ElectrodomésticosCircuito calefacciónSintonización canales

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Molestias del inquilino en la comunidad, ¿cómo pedirle cuentas?

Resulta obvio que cualquier vecino de una comunidad, sea propietario o arrendatario, no puede realizar actividades molestas. Y así está recogido por ley (art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal).

Cuando esto ocurre (actividades que puedan ser consideradas molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas) en una vivienda alquilada, los vecinos o la propia comunidad de vecinos lo habrá puesto en conocimiento del propietario.

Y es el propietario (o, en su defecto, su representante, como es el caso de Arrendamiento 10) quien debe requerir al inquilino para que cese en esas actividades.  

Debemos tener en cuenta, no obstante, algunas consideraciones. Determinar qué es una molestia es una cuestión, muchas veces, subjetiva, de ahí que, en un primer momento, debemos analizar con detenimiento de dónde proviene la “denuncia” (un solo vecino, varios, o la comunidad como tal), qué tipo de actividades son las denunciadas, si el inquilino es consciente de ellas y, por supuesto, si está dispuesto a cesar en ellas.

Debemos tener en cuenta que calificar, a priori, las molestias es una tarea complicada y que, llegado el momento, será el juez quien determine la categoría y gravedad de todo ello.

Una vez comprobada la legitimidad de la “denuncia”, el propietario, por tanto, deberá comunicarla al inquilino e instarle a que cese en las actividades. ¿Cómo hacerlo?

Las relaciones humanas se basan en la comunicación, y una llamada de teléfono, aunque cercana, puede no ser la solución. Si el asunto reviste gravedad, las molestias son continuadas y el arrendatario no se da por aludido, esa comunicación deberá ser oficial y fehaciente.

En Arrendamiento 10 aconsejamos utilizar servicios como el burofax, que acreditan el contenido del envío, el remitente, el destinatario y la fecha de envío, y, además, enviar una copia al administrador de la comunidad para atestiguar la comunicación.

Juzgado

Si el inquilino no hace caso del requerimiento, es cuando comienza el proceso judicial. El casero –en Arrendamiento 10 contamos con un servicio jurídico que se encarga de todo el proceso- deberá llevar el asunto al juzgado para que el juez dé por terminado el alquiler por ese motivo. Es un proceso que, en ocasiones, debemos poner en marcha, pero que también requiere un esfuerzo personal y económico.

Además, hay que tener en cuenta que la comunidad de vecinos también puede demandar al arrendador y al causante de las molestias en función de su gravedad y solicitar al juez la indemnización de daños y perjuicios que procesa, la privación del derecho al uso de la vivienda por tiempo no superior a tres años.

También debemos tener en cuenta que calificar, a priori, las molestias es una tarea complicada y que, llegado el momento, será el juez quien determine la categoría y gravedad de todo ello.

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La mascota, uno más de la familia, ¿en el piso de alquiler?

Mascotas en casa. Es posiblemente uno de los temas más polémicos cuando se habla de vivienda alquilada. También complicado de aclarar. Aunque en Arrendamiento 10 lo tenemos cada vez más claro.

¿Puede tener nuestro inquilino una mascota en casa? ¿Sí o no? Pues la respuesta no es tan sencilla, aunque las últimas tendencias judiciales están respaldando el sí. Digan lo que digan otras leyes.

De entrada, según la Ley de Arrendamientos Urbanos, el propietario de un piso puede prohibir la tenencia de animales a su inquilino. La cláusula debe figurar en el contrato de alquiler. Admitir mascotas en un piso es decisión del propietario, y se debe siempre materializar por escrito, señala la ley.

Si el contrato no especifica nada respecto a los animales de compañía, técnicamente el inquilino podrá convivir con su mascota sin mayor problema. Incluso, en teoría, el arrendador puede rescindir el contrato de alquiler si el inquilino convive con un animal de compañía y, por tanto, ha incumplido el contrato (artículo 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

Ahora vamos con los peros.  

Es cierto que la Ley de Arrendamientos Urbanos es la norma a seguir en todo lo que respecta al alquiler, pero en Arrendamiento 10 queremos reflejar los trámites parlamentarios actuales que terminarán en las modificaciones legales necesarias para que los animales de compañía dejen de ser considerados cosas sino “seres vivos dotados de sensibilidad”. 

Así pues, estas modificaciones derivarán en una serie de cambios en el Código y el Enjuiciamiento Civil, la ley Hipotecaria o, incluso en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Los animales de compañía, al ser considerados “seres vivos dotados de sensibilidad” pasarán a “ser parte de la familia”, con lo que introducir cláusulas de prohibición en torno a ellos parece una quimera.

En Euskadi ya hemos visto sentencias en torno al alquiler que van en esta dirección, con lo que los jueces se están adelantado al cambio legislativo para dar la razón al inquilino a pesar de lo que digan los contratos del alquiler.

Por tanto, y a la vista de estas últimas disposiciones, en Arrendamiento 10 aconsejamos NO prohibir la convivencia con animales de compañía. En primer lugar, porque si el inquilino decidiera ‘incumplir el contrato’ y meter a un animal en casa, nos tendríamos que enfrentar al costoso proceso judicial que, además, terminaría por no darnos la razón.

Por ello, nuestra recomendación es exigir al inquilino, de entrada y por contrato, un seguro de responsabilidad civil para evitar daños en la vivienda. De este modo, este seguro de mascotas cubrirá, entre otras cosas, daños en la propiedad que pueda ocasionar el perro, directa o indirectamente.

Nuestro equipo jurídico está en constante formación y estudio para resolver cualquier duda.

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¿Es lícito el subarrendamiento de una vivienda?

Es una pregunta habitual, cargada, en ocasiones, de muchos mitos y leyendas. Hay que partir de la base de que un subarrendamiento o subarriendo es un contrato de cesión de uso de una vivienda (en realidad, de una parte de ella –ahora veremos por qué–) por parte de un inquilino a otra nueva persona (el subarrendatario).

El inquilino o arrendatario inicial se convierte, por tanto, en subarrendador y así viene reflejado en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en el artículo 8.2, con lo que, de entrada, el subarriendo es completamente legal.

Ahora bien, la propia ley especifica dos requisitos fundamentales para poder subarrendar una vivienda. 

  • Que en el contrato inicial de arrendamiento conste por escrito el consentimiento del propietario. Este consentimiento puede darse en el primer contrato de alquiler o de manera posterior, pero, en cualquier caso, solo se puede subarrendar la vivienda si ese permiso del propietario tiene carácter previo y está por escrito.
  • Que el subarriendo sea parcial (una habitación, por ejemplo) y que el inquilino inicial (y subarrendador) resida en la vivienda.

La primera conclusión que obtenemos es que el subarriendo es ilegal cuando se realquila toda la vivienda y, en segundo lugar, que en el caso de no cumplir los requisitos supone la resolución del contrato de arrendamiento y, por ende, el contrato de subarriendo.

¿Y por cuánto dinero se puede subarrendar?

La Ley de Arrendamientos Urbanos fija un límite máximo: la propia renta del alquiler. A partir de ahí corresponde a las partes pactar el precio.

El subarriendo es, por tanto, una solución para el inquilino y así lo vemos, en ocasiones, en Arrendamiento 10. Ahora bien, hay que tener muy en cuenta las limitaciones de la ley. Para cualquier aclaración, nuestros asesores estarán encantados de atenderles.

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¿Todos los seguros de impago de alquiler son iguales? Cuidado con los seguros fraudulentos

El seguro del alquiler –cobrar su renta el día 10 de cada mes aunque su inquilino no haya pagado– es uno de los beneficios que otorga Arrendamiento 10. Y, según anuncian, otras muchas agencias dedicadas a la gestión del alquiler.

Pero no todos los seguros son iguales y, a veces, ni siquiera son reales o legales. Así que, en caso de los seguros fraudulentos, cada vez más frecuentes, el propietario va a dejar de recibir la renta que le correspondería, durante un tiempo indefinido. 

En caso de los seguros fraudulentos, cada vez más frecuentes, el propietario va a dejar de recibir la renta que le correspondería, durante un tiempo indefinido. 

La morosidad es el riesgo que corre todo propietario a la hora de poner en alquiler su piso. En ese caso, el particular se enfrenta a una dura carrera en la que dejará de recibir su renta y deberá a enfrentarse a un agotador proceso judicial para llegar al desahucio. Más aún, durante la época covid: la morosidad se ha incrementado en más de un 50% en Euskadi durante la pandemia.

Con un alquiler seguro, en principio, el propietario cobrará su renta, a pesar de la morosidad del inquilino. Pero, ¿son reales estas pólizas?, ¿durante cuánto tiempo va a cobrar la renta?, ¿cómo se enfrentan al desahucio, si es necesario? Aquí viene la trampa.

En primer lugar, para que un seguro de impago de alquiler sea legal debe cumplir con los requerimientos que dicta la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones. Entre ellos, disponer de una compañía de seguros avalada por este organismo dependiente del Ministerio de Asuntos Económicos.

Pero, aunque esto fuera así, la letra pequeña puede esconder el engaño. Muchas compañías ofrecen el cobro de la renta durante un tiempo concreto –un mes, dos meses…- pero el proceso de desahucio se puede alegar muchos meses más. Y es cuando el propietario se ve vendido.

Por eso, es necesario para el propietario una agencia que garantice el cobro de la renta hasta el desahucio del inquilino moroso. Y si, además, se encarga del proceso judicial sin dar quebraderos de cabeza al propietario, mejor para la tranquilidad del arrendador. Así lo hacemos en Arrendamiento 10 y así lo agradecen cientos de propietarios.

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La rotación en los pisos de alquiler baja a la mitad por la pandemia y debilita el mercado inmobiliario en Bizkaia

  • NOTA DE PRENSA DE ARRENDAMIENTO 10.
  • Antes de la pandemia, las bajas o rescisiones de viviendas de alquiler suponían una media de 3 por cada 100 pisos al mes. En la actualidad son 1,5.
  • Del mismo modo, la estancia media en las viviendas de alquiler ha crecido a cerca de los 4 años en los últimos meses.
  • Todo ello reduce aún más la oferta de pisos de alquiler y debilita el mercado inmobiliario vizcaíno.
  • La demanda, sin embargo, sigue al alza. Los pisos ahora se alquilan, de media, en 12 días, cuando antes de la pandemia se necesitaban 35 días.

BILBAO, 6 de septiembre de 2021. La tradicional rotación en los pisos de alquiler se frena a causa de la pandemia. El índice de bajas por parte de los inquilinos ha descendido a la mitad en los últimos meses, y ha pasado de las alrededor de 3 bajas mensuales por cada 100 pisos que se daban antes de la pandemia, a las 1,5 actuales, según el informe ‘El alquiler durante la pandemia en Bizkaia’ elaborado por la firma inmobiliaria bilbaína Arrendamiento 10.

Del mismo modo, la estancia media en los pisos de alquiler se ha incrementado ligeramente y ha pasado de los 3,6 años de media de antes de la pandemia a los cerca de 4 años actuales, según el mismo estudio. Todo ello, además, tiene consecuencias en el ya debilitado mercado del alquiler vizcaíno. “La oferta de pisos de alquiler se ha resentido aún más; los inquilinos que antes cambiaban alquiler por la compra siguen de alquiler”, explica Igor Godoy, director de Arrendamiento 10.

La incertidumbre económica y social que ha generado la pandemia, unida a una escasa oferta, es la principal causa para este decrecimiento en las bajas o rescisiones del alquiler, según el argot inmobiliario. “Los inquilinos, las familias, optan por no tomar decisiones vitales como es el cambio de piso”, sostiene Godoy. Antes de la pandemia, el cambio de vivienda, la rotación, era más frecuente con diferentes objetivos: búsqueda de nuevas zonas, pisos más amplios, más económicos o, directamente, la compra de una vivienda.

Ahora, “todas esas decisiones quedan aplazadas en muchos casos”, explica el experto inmobiliario. Y todo ello lleva a que la oferta inmobiliaria sea aún menor. “Con la rotación, la oferta de pisos en alquiler fluye mejor, los precios también, pero con la pandemia todo se ha resentido, el mercado inmobiliario ha quedado más debilitado”, explica.

Inseguridad jurídica

A todo ello se le añade la dificultad de muchos propietarios para poner en alquiler viviendas vacías. La inseguridad jurídica derivada de los últimos cambios legislativos disuaden a los propietarios a la hora de poner en alquiler los pisos. Junto  a ello, la dificultad de encontrar inquilinos solventes y la escasa rentabilidad que ofrece la vivienda de alquiler en pisos sin rehabilitar son también causas para que los propietarios decidan no poner un piso en alquiler.

No obstante, los responsables de Arrendamiento 10 ven motivos para el optimismo, dado que los datos que arroja el informa se circunscriben a la pandemia. “Creemos que es algo coyuntural; una vez que vaya pasando la pandemia, las aguas deberían volver a su cauce”, admite Godoy.

Por el momento, la  demanda del alquiler sigue al alza tanto en Bilbao como en Bizkaia. Una de las pruebas más fehacientes es que el tiempo que cuesta alquilar un piso se ha reducido a más de la mitad. En la actualidad, de media, los pisos se alquilan, por término medio, en 12 días, cuando antes de la pandemia ese tiempo alcanzaba los 35 días.

De ahí que la inmobiliaria bilbaína solicite medidas concretas para facilitar la salida al mercadode las viviendas vacías y para construir vivienda nueva dedicada exclusivamente al alquiler. Para ello, exige ayudar a los propietarios, por medio de la fiscalidad, a rehabilitar las viviendas. Además, Godoy asegura que son necesarios cambios legislativos para aflorar la vivienda vacía sin que penalice al propietario. “El IRPF del 20% que se aplica al rendimiento de un alquiler hace que muchas veces la rentabilidad no será la óptima”, explica.

El 90% de los propietarios de pisos en alquiler de Euskadi son pequeños propietarios, individuales, pensionistas, familias o autónomos que complementan sus sueldos o pensiones con el alquiler; nada tiene que ver con grandes propietarios”, explica el experto inmobiliario.

Así, según las conclusiones de Arrendamiento 10, el problema social de la vivienda, de la necesidad de vivienda, se ha trasladado a los propietarios, por medio de la protección legislativa al inquilino.  “El alquiler es rentable, especialmente para el pequeño propietario, que es la mayoría, pero no podemos agobiarle fiscalmente”, resume.

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